主页 能饮一杯无 读文有感-002-这房价倒底怎么啦?(续第一页)
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发表于2017-03-01 10:01:40    只看楼主
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三、不可承受之重:房价收入比破八
什么是合理房价,国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。价收入比具体计算公式如下:
2001年至2003年,35城房价收入比维持在一个较为低位的水平;自2004年开始大幅度攀升,在2010年飙升至最高点9.2;随后由于房地产市场调控作用的显现,35城房价收入比有所回落,但依旧处于一个较高的水平,且依旧高于全国总体房价收入比。
]四、稳住楼市:“中国式调控”印记鲜明
中国政府对房地产市场采取“上下限相机调控”的策略——当房价上涨速度过快或者上涨持续时间较长时,适时进行“限制性调控”;当房价下跌或者经济增长动力不足时,进行“刺激性调控”(图2)。
由于房价周期“上行长、下行短”的特点,“限制性调控”相比“刺激性调控”而言更多地发生。典型的有2005年到2006年的限制性调控,2010年初到2011年中的限制性调控,2013年的限制性调控,以及2016年国庆节期间多城市密集出台的限制性调控。尤其是2010年初到2011年中的限制性调控,可谓连环出击、火力密集,确实在一定程度上缓和了房价上涨的速度,并且最终在2011年10月将房价增速压到了负值。但是,房价下降的速度很慢,而且只持续了半年时间,从2012年6月开始又一次步入新的上行周期。
“刺激性调控”最典型的是2008年金融危机爆发之后的刺激性调控,以及2014年到2015年的限购松绑和房地产去杠杆。不过,因为房地产市场在已高度分化,2016年之后,以三四线城市为主要对象的去库存“刺激性调控”很快演变为以一二线城市为主要对象的“限制性调控”。
纵观过去十年,房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记,但对于调控政策的效果则颇有争议:有人认为房地产调控取得了一定成效,有效发挥了缓冲器的作用;有人则认为房价调控加剧而非化解了问题,一线城市房价“越调越高”,三四线城市则库存大量积累、难以恢复。
五、美日曾因房地产市场萧条致经济不振
日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌
1992年日本政府规定持有土地者每年必须交纳一定比例的税收,囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场进入“供大于求”的时代。到1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响,日本迎来历史上最漫长的经济衰退期,陷入了长达15年的经济萧条和低迷,至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。日本的房价已经快跌了30年
六、"中国式调控"避免经济硬着陆
美、日的房地产泡沫破裂过程,均对其国家的整体经济造成了严重的破坏,美国自房地产导致的次贷危机后,开启了2008年的经济危机。而日本则由于房地产市场的溃败导致其经济进入停滞的20年。所以我国的房地产市场在去泡沫的过程中需要吸取这些国家的教训,避免V字型的硬着陆,而是要通过一系列的调控政策使其实现软着陆,避免房价一夕之间的大溃败。
包括房地产税在内的调控政策其目的就是要实现这种软着陆,因此房价的单纯骤降对于我国的整体经济形势而言是非常不利的,在现行的楼市宏观政策调控下,才能够既保住楼市,又保住我国经济的平稳健康运行。
(原文完 有兴趣的朋友请仔细阅读原文
最后更新于 2017-03-01 11:26:05

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